【不動産投資とは？】都内築古ワンルームに投資をしてみた結果！リスクや利回りなど

こんにちは！こんばんは！みみかきです。@mimikaki256

5年ほど前の2017年に投資や不労所得に興味を持ち始め、不労所得と言えば「不動産投資！」と何となく思いつきで都内築古の中古ワンルームマンションを購入しました。

そして、2021年に売却を行いました。

不動産投資をしたことがない方向けに不動産投資の流れと収支、リスクなどをまとめてみましたので、ぜひ最後まで読んでみてください。

投資結果

何となく思いつきで不動産投資をしてみた結果…

思い付きで始めた割には良い利益でしたが、一歩間違えば大損の可能性があったので、この結果で正直ホッとしています。

二度と思い付きで不動産投資をしないように肝に銘じてたいと思っています。

みみかき

何も知らないって怖いわ…。

不動産投資は、ちゃんとシミュレーションをしないとほんとに大怪我する、下手したら人生積んじゃうかもしれないので、不動産投資に興味がある方は、私を反面教師にして読んでもらえればと思います。

不動産投資とは？

そもそも不動産投資とは、購入した住宅を他人に住んでもらい家賃収入を利益を得る投資です。

保有中に利益を得るいわゆるインカムゲインです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

利益を短期間で大きく増やすことに期待はできませんが、安定した利益が得られるのが不動産投資です。

◎ミドルリスクの理由は、物件価格の変動や空室です。

株と違い短期間で物件価格が半分になるなど、大きく変動することはなく、物件価格の変動は緩やかに変動します。

他に、空室リスクもあります。

賃貸なので一生住み続けるわけではないですし、いつか引っ越しにより誰も住まない期間、つまり家賃収入がない期間が発生します。

みみかき

契約も基本2年更新なので、引っ越すタイミングです。

◎ミドルリターンの理由は住宅需要です。

暮らす場所は生活するために必要なので、世の中が不況だったとしても、住む需要は大きく変わりません。

そのため、安定した家賃収入を得ることができます。

不動産投資のメリット

メリットは主に3つあります。

◎節税効果

不動産投資は総合課税なので、サラリーマンの給与所得と合わせて課税されます。

不動産に必要な費用（仲介手数料やローン金利など）は経費として確定申告で計上できます。

不動産投資は収入より経費が多く掛かることがあり、赤字になれば、所得は低くなり、所得税や住民税など支払う税金を抑えることができます。

◎生命保険

不動産は金融機関からローンを組んで購入することが多く、万が一な時があってもローンに団体信用生命保険をつけていれば、ローンの支払い義務がなくなり不動産（家賃収入）を家族などに残すことができます。

◎レバレッジ効果

レバレッジ効果とは少ない元金で大きな金額を動かせることです。

不動産投資では銀行から融資を受けることができるため、少ない頭金で購入をすることができます。

これらのメリットはあくまでもオマケと考えた方が良いです。

あくまでも毎月のキャッシュフローを得る投資なので節税・保険目当てで投資をするのはよくありません。

購入から売却まで

実際に購入した不動産を購入から売却までの流れを書いていきますので、参考にしてみてください。

購入・保有・売却の3部構成になっています。

私は2017年2月に購入し、2021年8月末に売却しました。

保有期間は「54か月（4年6か月）」でした。

1年目：購入編

まず不動産投資を始めるにあたり、様々な不動産セミナーに行きました。

需要が安定していて、比較的少額で始められる東京ワンルームマンションに絞ったセミナーに行きました。

ワンルームマンションを購入するにあたり種類は、大きく2つあります。

新築 or 中古

まず、避けた方が良いのは「新築」です。

新築を避けた方が良い理由は後程説明しますが、間違うと大損する可能性があります。

そして、私は最終的に業者から紹介された物件を購入しました。

購入した物件は東京23区の築古ワンルームマンションです。

業者が作成したシミュレーションでは、管理費・修繕積立金やローンを引いて毎月1万円くらい手残りが出る物件でした。

購入を決意した理由はとりあえずやってみたかったからです。

購入前に本を1〜2冊くらい読みましたが、勉強しても実際にやった方が身に付くし「習うより慣れろ」と思い、まずは安定した需要のある東京23区で安い物件からスタートしてみました。

みみかき

今になって思いましたが、この考えは非常に危険です。行動力は大事ですが…。

初期費用

契約時には費用がかかります。

仲介手数料は業者所有物件のため、不要でした。

ローン

不動産購入にあたりローンを組みました。

高いと思うかもしれませんが、これは投資用ローンで住宅ローンではありません。

投資用ローンとしては普通で高いわけではないようです。

毎月の収支

不動産を所有すると、家賃収入があります。

毎月以下の収支はこんな感じです。

この手残りは業者のほぼシミュレーション通りでした。

不動産取得税

購入すると管轄の自治体から、不動産取得税の通知が来るので、速やかに納税しなければなりません。

不動産取得税は1回だけで今後納税することはありません。

この物件では66,200円を納税しました。

納税はコンビニや銀行のほかに、ペイジーなどでオンライン決済できるのでとても便利です。

確定申告

不動産投資をすると避けて通れないのが確定申告です。

青色申告で行えば最大65万円所得控除できるのですが、事前申請していなかったので白色申告をしました。

初めてだと作り方や経費は何を計上できるのかなど調べながらやったので、時間かかりましたが「節税のため」と思い、がんばりました^^;

これも経験ですね。

2年目以降：保有編

購入以降は特に何もすることはありません。

大家と聞くと物件の世話をするイメージですが、管理を委託しているので問題がない限りはすることはないんです。

やることは、納税と確定申告です。

固定資産税・都市計画税の通知は毎年4月～6月頃に来ますので不動産取得税と同様に速やかに支払いが必要です。

不動産取得税と同様な形でペイジーなどで納税することが可能です。

設備について

賃貸人が購入品以外の設備が故障した場合は交換しなければなりません。

幸いなことに私は交換することはありませんでしたが、交換費用はすべてオーナー負担になります。

特に水回りが故障した場合は費用が大きいので、このような突発した支出も計算に入れておかないと大きな損失になってしまいます。

売却編

なんとなく物件購入したため、資産整理として売却を決めました。

不動産を売却する際には一括査定サイト「イエウール」から申し込みしました。

申し込みするとたくさんの不動産業者から電話が来ますので初めての方だとびっくりすると思います。

不動産業者も対応がピンキリなので感じの良さげな業者を選んで媒介契約してください。

媒介契約にも3種類あって、私は専属専任媒介契約にしました。

ざっくり違いを述べると、媒介契約できる不動産業者の数です。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは買い手を自分で見つけた場合の対応です。

専属になると自分で見つけても契約した業者を通さないといけません。

すなわち、専属専任媒介契約は必ず仲介手数料が発生します。

業者としては専属専任媒介契約にしてもらったほうが、業者同士の競争がなく、売れたときの仲介手数料が確実に取れるので、不動産業者の頑張りに期待ができます。

実際に媒介契約した業者は、対応が丁寧でまめに連絡をくれたり、なるべく高く売ろうとして頑張ってくれたので好印象でした。

売却活動は不動産業者がすべてやってくれます。

結果的に1,080万円で売ることができました。

買値900万円なので、180万円も高く売れている計算です。

ちなみに媒介契約では一切費用はかかりません。

費用がかかるときは売却の時だけです。

売却後の税金

売却をしても税金がかかります。

みみかき

税金ばっかり…。

1月1日時点で保有している年数に応じ税額が異なります。

私の場合は2021年1月1日時点で保有期間が5年未満だったので短期譲渡所得に該当します。

取得費は不動産の購入金額や仲介手数料、登記費用などです。

譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料や登記抹消費用などです。

特別控除は不動産投資には該当することが少ないため説明を省略します。

私の例にして、ざっくり計算すると…

みみかき

税金って結構大きいですよね^^;

【まとめ】不動産投資でどれだけ儲かったのか？

購入から売却までの流れを書いてきましたが、実際にどれだけの収入・支出があったのかまとめてみました。

◎収入

◎支出

• 収支：1,884,846円
• 利回り：208％（収支÷頭金90万円）
• 年利換算：46％

レバレッジ効果が効いて、利回りは208％（年利換算：46%）でした。

まとめてみると不動産投資は仲介手数料や税金などの諸費用がたくさんあるので、ここらへんをしっかり計算しておかないと大きなマイナス、またはあまり儲けていないということになってしまいます。

私の場合は購入価格より売却価格が高かったので良い利益になりましたが、購入価格と売却価格が同額だった場合、実は儲かってないんですよね。

仲介手数料や税金で家賃収入を持ってかれている感じです。

もっと長く続ければ家賃収入が上回りますが、空室リスクや設備交換費用がかかる可能性も高くなるので、何とも言えません。

各税金や空室リスク、設備交換費用などシミュレーションでしっかり検討した上で購入することをおすすめします。

不動産投資はおすすめ出来る投資か？

しっかり検討した上で利益が見込める物件と判断できれば、中長期的に安定した利益が望めるのでおすすめできます。

銀行から融資を受けれるのでレバレッジ効果があり、少ない資金で運用することができます。

私みたいになんとなくで購入してはいけません！

ぜひ反面教師にしてください^^;

おすすめしない物件

キャッシュフローを求めるなら、おすすめできない物件は「新築ワンルームマンション」です。

新築は宣伝広告費や建築業者等の利益が含んでいるため、相場より2〜3割程度高く設定されています。

手残りが常にマイナスになるケースが多く儲からないことがあり、また、売却したくても売却価格がローン返済より下回り完済できないこともあります。

新築を購入する方の中には、毎月の支払いや売却ができず自己破産に陥る方もいます。

ワンルームマンションとはちょっと違いますが「かぼちゃの馬車」事件が良い例です。

不動産投資Times

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「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ【不動産投資の被害者にならないために】 | 不動産…

https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/risk/8267

世間を騒がせた「かぼちゃの馬車」事件。シェアハウスの建設・管理に関わる企業が経営破綻しオーナーへの賃料が未払いとなったこの事件では、個人投資家を相手としたサブリース契約の背後に、企業側が搾取する構造が見受けられました。この記事では、「かぼちゃの馬車」事件の事実、背景、問題を踏まえ、被害者とならないための方法を考えます。

額の大きなローンは、ほんとに怖いので慎重に判断しましょう。

始めての不動産投資で儲けるつもりでは、新築はやらない方が良いと思います。

最後に

不動産投資は多額のローン返済により自己破産するようなキケンな部分もありますが、それさえ避けて事前調査さえしっかりすれば、安定した収入を得られる投資の1つです。

個人的には不動産投資の経験ができたので、今のところ再開予定はありません。

もしやるなら、同じ不動産投資でインカムゲイン目的ならリートだと思っています。

皆さんの参考になれば幸いです。

以上、不動産投資をやってみた記事でした。

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